Рынок офисной недвижимости не мог не среагировать на непростую экономическую ситуацию в стране. Ввод санкций и уход западных компаний снизили активность резидентов. Показатели рынка аренды и покупки офисных помещений в деловых районах столицы значительно ниже аналогичных значений прошлого года.
К началу текущего кризиса в Москве наблюдался спад ввода новых объектов. По оценкам аналитиков рынка, совокупный объем новых предложений в 2022 году составит менее 300 тыс. кв. метров. Эта величина является наименьшим годовым показателем за весь период наблюдения, включая кризисы 2008 и 2014 года.
Коммерческая недвижимость — офисный рынок сегодня
При подборе офисной недвижимости бизнес рассматривает несколько вариантов: аренда офиса в бизнес-центре airportcity.spb.ru, покупка и формат build-to-suit. Как правило, крупные иностранные компании арендовали качественные пространства, а российские предпочитали штаб-квартиры в собственности. Благодаря высокому арендному спросу западных компаний и ориентации на них девелоперов рынок качественных проектов в покупку был невелик. Сегодня эта тенденция изменилась. Запрос иностранных компаний на аренду резко снизился. Строящиеся здания активно предлагаются в продажу. Возможность покупки варьируется от небольшого помещения до целого этажа. Есть предложения продаж под офис здания целиком.
Основными покупателями офисной недвижимости остаются инвесторы с целью ее спекулятивной перепродажи или сдачи офисов в БЦ в аренду. Аналитики отмечают активизацию крупных промышленных и финансовых компаний после отложенного в феврале спроса и участие в новых офисных проектах. Сегодня наблюдается спрос на все виды офисных пространств. Частные инвесторы проявляют интерес к офисным блокам, конечные покупатели и институциональные инвесторы — к зданиям бизнес-центров целиком.
Рынок коммерческой недвижимости — итоги 2022 года
Спрос на аренду офисов класса А стабилен. В третьем квартале, учитывая субаренду, он составил 12%. Основными игроками на рынке являются компании малого и среднего бизнеса, а также госкомпании. Последние арендуют крупные блоки от 1000 кв. метров. Уход из России западных компаний существенно не повлиял на величину вакансии. Некоторые из них переоформили свой бизнес под российское управление, другие сохранили площади и активно сдают их в субаренду.
В связи со спадом интенсивности купли-продажи жилой недвижимости и стагнацией цен инвесторы переориентировались на коммерческий сегмент. Дефицит на рынке предложений объектов класса А и рост интереса арендаторов к небольшим качественным офисам мотивирует инвесторов к вложениям в небольшие блоки с целью их сдачи в аренду. В связи с тем что офисная недвижимость стала приносить большую доходность в сравнении с жилой, для сохранения своих капиталов интерес к ее покупке стали проявлять и частные инвесторы с бюджетом 30-100 млн. рублей.
Коммерческая недвижимость — спрос на качество
Сегодня к продаже представлены офисные пространства небольшими и крупными блоками, отдельными этажами или их группой в одном здании. Все варианты пользуются спросом в равной степени. Основные требования к ним:
- локация в деловых районах столицы,
- хорошая транспортная доступность,
- развитая инфраструктура.
Остается интерес к качественным объектам. Так за первые три квартала 2022 года из 163 тыс. кв. м купленных офисов 88 тыс. кв. м являлись помещениями А класса. Из-за дефицита качественных предложений в действующих объектах и более низкой цены квадратного метра на стадии строительства 75% сделок купли-продажи совершены в зданиях, не введенных в эксплуатацию.
По итогам 3-его квартала нынешнего года на 15% сократился объем арендных предложений офисных блоков А класса площадью 50-150 кв. метров. Доля подобных предложений в пределах МКАД составляет менее 1%. Специалисты объясняют это повышенным интересом малого и среднего бизнеса к качественным офисам площадью до 100 кв. метров и сокращением своих площадей и арендных затрат крупными компаниями.
В целом по итогам 2022 года эксперты прогнозируют совокупный объем сделок купли-продажи и аренды офисной недвижимости в районе 700-800 тыс. кв. метров. Этот годовой показатель является одним их наиболее низких. Полноценное восстановление рынка офисной недвижимости ожидается не ранее 2024 года.